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quarta-feira, 13 de setembro de 2017

Sobre o Shopping do Galo e porque vender uma parte é um ÓTIMO negócio.





Porque a venda parcial do Shopping Diamond é um negócio espetacular.
(explicando em termos leigos os benefícios sob o pálio do Direito).
1.   Observações iniciais:
Não vou entrar em detalhes sobre os benefícios lógicos, óbvios e claros de se ter uma casa própria, nem sobre a lógica clara e eficaz de que qualquer empresa (ou clube) pode até ter negócios diversificados, mas que sempre lucrará MAIS se focar no negócio principal. Não por acaso, muitas empresas se valem de terceirização. Ou seja, repassam a outras empresas aqueles setores que são atividades meio, mantendo consigo apenas aquelas atividades que são o foco real do negócio.
Nosso foco, aqui, será demonstrar, à luz do Direito Empresarial, porque para o Galo a venda de parte do Shopping é benéfica, ainda que não se utilizasse os recursos para construção do Estádio (e utilizando para a construção da Arena MRV, MUITO mais benéfico ainda).
Primeiro, é preciso explicitar algumas coisas:
a)   Por mais que um clube tenha gestão profissional, ainda assim, boa parte da Gestão é voltada para a paixão; ou seja, um Clube pode até ter gestão profissional no futebol, mas ainda assim, estará – querendo ou não – sendo motivado em boa parte pela política das paixões, que se reflete tanto no Conselho como, e principalmente, nas arquibancadas.
b)   Isso se vê mesmo na Europa, onde clubes são empresas, controladas por um acionista. Não à toa veem-se choques constantes entre o torcedor do Clube, que movimenta as finanças, e o Proprietário.
c)   Assim, em determinado momento, por exemplo, com o futebol, digamos, pouco eficiente, depois de 2026, como um clube, movido por paixão, irá explicar ao torcedor que deixou de investir numa contratação para fazer obras ou investimento num prédio comercial, necessários pra evitar a obsolescência do empreendimento? O torcedor, e o conselheiro, que hoje é contra a venda, suportará, no longo prazo, tais escolhas? 
d)   Ademais, como explicar que o Clube, a partir de determinado momento, deverá ter um setor, mantido com verbas que poderiam ser investidas em seu principal negócio, para gerenciar um Shopping?
e)   Como, num Clube movido a paixão, evitar-se que em determinados momentos (de crise ou de eleição) o Shopping não seja usado como moeda de troca?

2.   Explicando o que de fato o Galo tem (e não aquilo que supõem as pessoas que ele realmente tenha):

Vamos começar DESMISTIFICANDO: o Galo não tem (e não terá) um Shopping. O que o Galo tem é um PRÉDIO COMERCIAL, construído em regime de comodato e/ou arrendamento, com uso, em princípio, para estabelecimento de um Shopping, pela parceira Multiplan.

Explico: aquele terreno, onde antes se situava o Estádio Presidente Antonio Carlos, desapropriado pela prefeitura e depois retornado ao patrimônio do Galo por decisão judicial, foi o objeto primeiro da parceria. Ali, Multiplan assumia a construção de um prédio comercial, com uso e destinação que a ela interessava, por prazo certo, com pagamento de uma fração (15%) pelo uso. Tal contrato tem seus efeitos ENCERRADOS em 2026, quando, então, voltaria integralmente ao patrimônio do Galo.

Logo, não é o Shopping Diamond que retornará ao patrimônio do Galo, mas o terreno e, consequentemente, as benfeitorias sobre ele construídas, ou seja, o prédio comercial.

E por que não será um shopping que será devolvido? Porque Shopping, ali, é o que a Multiplan implantou, o que não necessariamente será o que, por exemplo, a Diretoria do Galo, em 2026, vai querer implantar.

E por que será devolvida apenas o prédio, ou as benfeitorias?Não há nada que obrigue a Multiplan a, a partir de 2026, entregar um shopping mesmo porque, a partir da devolução, ela sequer será obrigada a administrar o estabelecimento.

E aqui, sem querer ser chato, é hora de explicar um conceito fundamental do Direito Empresarial: o Fundo de Comércio (ou como fazem sinonímia os Doutrinadores brasileiros: o estabelecimento comercial).

Fundo de comércio, em linguagem simples, é tudo o que faz parte do negócio, desde a locação do ponto comercial até coisas imateriais, como marcas e patentes, por exemplo. Ou, em linguagem jurídica, do Código Civil:

"Art. 1.142. Considera-se estabelecimento todo complexo de bens organizado, para exercício da empresa, por empresário, ou por sociedade empresária."

Explicando, em termos doutrinários:

"Estabelecimento empresarial é o complexo de bens, materiais e imateriais, organizados pelo empresário ou sociedade empresária, para o fim de exercício da empresa (que é uma atividade). Esses bens devem estar organizados para a atividade da empresa, vale dizer, devem ter escopo produtivo bem como ligação intrínseca entre si - ligação funcional - para que possam constituir-se e caracterizar-se como integrantes do estabelecimento. Um conjunto ou agrupamento de bens isolados, sem a ligação funcional, em princípio não se caracteriza como estabelecimento, mas sim como integrante do patrimônio do empresário ou da sociedade empresária. O estabelecimento empresarial (ou fundo de comércio) não pode ser confundido com o patrimônio da sociedade."
"Consideram-se como bens, que, juntos e ligados funcionalmente ao escopo-fim da atividade empresarial, formam o denominado complexo organizado, vale dizer, o estabelecimento, o imóvel onde se localizar a sociedade empresária, os signos e nome comercial, a clientela ou freguesia, direito à locação comercial (ponto comercial), direitos de propriedade industrial ou artística (tais como patentes, marcas de comércio e de fábrica, desenhos e modelos industrial), material e móveis necessários às atividades comerciais e industriais (...)."[1]
Daí se extrai o óbvio: o estabelecimento comercial Shopping Diamond é composto pela locação comercial (no caso, arrendamento com data de encerramento em 2026), pela expertise negocial, pelos contratos com terceiros (lojas, quiosques, etc e tal, onde o Galo NÃO é parte, já que firmados tais contratos entre os locatários e a Multiplan), pela marca “Diamond” (de propriedade da Multiplan), pelo plano de negócios, que define o público alvo do estabelecimento e por tudo que seja necessário ao negócio, inclusive gestão, envolvendo bens materiais e imateriais (por exemplo, modelo de auditagem de vendas, sistemas de gerenciamento e tudo o mais).

Logo, de todo o estabelecimento comercial (ou Fundo de Comércio) Diamond, ao Galo, pertence hoje (de forma mitigada pelo contrato de arrendamento até 2026, e de forma total a partir daí) apenas e tão somente o prédio comercial. Todo o resto é de propriedade da sociedade empresária e com ela seguirá, se, após 2026, não permanecer no estabelecimento.

Mais, supondo que a Multiplan aceite administrar o Shopping a partir de 2026, terá o direito de cobrar não só pelo gerenciamento do empreendimento mas, também, pelo uso da marca, querendo o Galo manter o nome, pela locação de algumas lojas que detenham contrato de exclusividade com a Multiplan, pelo modelo de gerenciamento e até mesmo pelo Plano de Negócios lá existente.

Logo, resta claro que, mais que escolher nova administradora para o Shopping a partir de 2026, o Galo terá que começar tudo do zero, a saber:
1)   Decidir se mantém no local um centro comercial de compras ou se fará ali um outro modelo de negócios;
2)   Como não tem expertise, contratar um terceiro para elaborar plano de negócios, atrair empresas em conformidade com esse plano, criar nova marca, com os custos inerentes à sua implantação, inclusive com marketing (que sempre foi nosso ponto fraco), entre outras tantas coisas;
3)   Definir, em plano de investimentos, quanto será alocado para o estabelecimento, seja para reformas ou ampliações, de modo a garantir que não haja obsolescência e, consequentemente, perda de faturamento.

Assim, na verdade, o Galo está vendendo 50,1% de um prédio comercial, mas, ao mesmo tempo, está GANHANDO 49,9% do Fundo de Comércio do Empreendimento. Esse plus é que ninguém vem demonstrando e que – pra mim – é fundamental pra entender o quanto o negócio é bom e salutar para o Galo.

Ou seja, o Galo está AUMENTANDO seu patrimônio com a venda de parte do patrimônio sem que as pessoas percebam isso.
E esse ganho patrimonial esquecido nas discussões é de fundamental importância. Afinal, estamos falando de valores imateriais, ou seja, bens imateriais que não seriam devolvidos ao Galo em 2026, como a marca (que tem valor de mercado calculável), como os sistemas de gerenciamento, como – por exemplo – os contratos de locação de lojas, quiosques e outros, onde o Galo não é parte (nem pode sê-lo antes da devolução em 2026 ou da concretização do negócio).

Assim, meus amigos, é preciso explicitar: com a venda de 50,1% do Shopping (que já explicamos ser apenas um prédio comercial, já que o Fundo de Comércio não é hoje pertencente ao Galo) não teremos apenas o ganho patrimonial de um Estádio, a Arena MRV, mas também o aumento do patrimônio através da aquisição simultânea do Fundo de Comércio, com os bens materiais e imateriais que o compõe.

Isso, pra finalizar, sem contar com a blindagem que efetivamente estará sendo feita ao patrimônio do Galo. Isto é, não será possível, a partir de 2026, valer-se do Shopping para, por exemplo, diminuir conflitos no Conselho, realizar barganhas, etc e tal. Não é porque hoje temos uma Diretoria competente e honesta, com Conselho idem, que podemos garantir que no futuro, seja 2026, seja posteriormente (já que o Galo é imortal) teremos sempre Diretores e Conselheiros abnegados. Blindar patrimônio, nesses casos, é questão de bom senso.

Saudações Alvinegras e Galísticas.



[1] NERY JR, Nelson; NERY, Rosa Maria de Andrade. Código Civil Comentado e Legislação Extravagante. 3ª Edição. São Paulo. Ed. RT, 2005. P.594

2 comentários:

  1. Muito bem observado, Wagner! Concordo demais. Grande abraço! @polonio68

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  2. Boa noite! Me desculpe, mas permita-me contrapor algumas questões.
    Não quero aqui abordar a construção do Estádio, pois nisto não há dúvidas sobre as diversas vantagens que trás ao engrandecimento da nossa marca e da nossa instituição. Esta CASA é verdadeiramente um sonho de primeira grandeza.
    E, da mesma forma, não quero abordar quanto aos aspectos e embasamentos jurídicos, pois de fato as suas ponderações nos conduz á luz do conhecimento de uma maneira muito bem ordenada.

    Contudo, no quesito quanto a 'vender parte do patrimônio', ainda restam muitas controvérsias não abordadas, e que estão fugindo ao contexto, mas que precisam se explicar também de uma maneira sintética (aqui vou me permitir alguns 'particulares'):

    - Valor da venda altamente questionável (Urgência, comodidade ou o quê?): neste caso, ao se tratar a desvalorização do patrimônio, apenas e tão somente pelo exato motivo de haver um contrato de concessão em curso, por si só, já caracteriza uma atitude altamente discutível. Que, sinceramente, deixa transparecer ser mais um atalho do que uma estratégia ou oportunidade vantajosa. Inclusive, que poderia estar aliado à vossa tese de estarmos blindando o patrimônio, deixando de exercer atividade paralela e promovendo uma gestão compartilhada, TUDO ISTO, PORÉM, SEM ABRIR MÃO DE MUITO MAIS POSSIBILIDADES DE VANTAGEM do que as aqui citadas. Não tem nada para justificar a urgência, nem a comodidade e nem a ocasião da venda no momento. Aliás, a ocasião favorece mais as dúvidas do que as certezas. A valorização imobiliária ao fim do contrato; uma melhor avaliação de mercado futuro; de um estudo de potencial de mercado; até de estudos especulativos mais aprofundados; entre outras premissas, poderiam ser melhor viabilizados em tempo oportuno, visto que o prazo para o fim da concessão ainda permite flexibilidades e ações pró-ativas;

    - Poder e estratégia de negociação. (Negócio de ocasião ?): é notório, e facilmente localizável nas publicações on-line sobre a empresa, que a Multiplan está investido 'pesadamente' na sua ampliação de mercado, de 2013 para cá, pois divulgou uma série de estudos neste sentido, em várias matérias. No entanto, o que vale para o Atlético/MG não é só a Multiplan. Pode sê-la agora, pela ocasião. Não há um porque válido que justifique deixar de buscar outras e melhores parcerias ou oportunidades de mercado.

    - Mensurar o ganho pelo PLUS é, ao mesmo tempo, contraditório (?): justamente por continuar a não agregar ganhos imateriais na valorização da marca ou da instituição esportiva. Ou seja, não vale nem uma coisa e nem outra para justificar o 'ganho real' da própria venda. Não considero que 'pedir carona' no nosso próprio carro, só por ter disponível um motorista capacitado, seja vantagem (a não ser quando se está bêbado...).

    Teríamos mais algumas questões a ponderar, no entanto, o tempo é sempre curto.
    Obrigado pelo espaço e parabéns pelo Blog e iniciativa.
    Acredito na essência e no seu esforço em melhor contribuir para o entendimento que o assunto merece.
    Pelo Galo TUDO e SEMPRE o melhor!!!! Saudações!

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