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Porque
a venda parcial do Shopping Diamond é um negócio espetacular.
(explicando
em termos leigos os benefícios sob o pálio do Direito).
1. Observações iniciais:
Não
vou entrar em detalhes sobre os benefícios lógicos, óbvios e claros de se ter
uma casa própria, nem sobre a lógica clara e eficaz de que qualquer empresa (ou
clube) pode até ter negócios diversificados, mas que sempre lucrará MAIS se
focar no negócio principal. Não por acaso, muitas empresas se valem de
terceirização. Ou seja, repassam a outras empresas aqueles setores que são
atividades meio, mantendo consigo apenas aquelas atividades que são o foco real
do negócio.
Nosso
foco, aqui, será demonstrar, à luz do Direito Empresarial, porque para o Galo a
venda de parte do Shopping é benéfica, ainda que não se utilizasse os recursos
para construção do Estádio (e utilizando para a construção da Arena MRV, MUITO
mais benéfico ainda).
Primeiro,
é preciso explicitar algumas coisas:
a)
Por mais que um clube tenha gestão
profissional, ainda assim, boa parte da Gestão é voltada para a paixão; ou
seja, um Clube pode até ter gestão profissional no futebol, mas ainda assim,
estará – querendo ou não – sendo motivado em boa parte pela política das
paixões, que se reflete tanto no Conselho como, e principalmente, nas arquibancadas.
b)
Isso se vê mesmo na Europa, onde clubes são
empresas, controladas por um acionista. Não à toa veem-se choques constantes
entre o torcedor do Clube, que movimenta as finanças, e o Proprietário.
c)
Assim, em determinado momento, por exemplo,
com o futebol, digamos, pouco eficiente, depois de 2026, como um clube, movido
por paixão, irá explicar ao torcedor que deixou de investir numa contratação
para fazer obras ou investimento num prédio comercial, necessários pra evitar a
obsolescência do empreendimento? O torcedor, e o conselheiro, que hoje é contra
a venda, suportará, no longo prazo, tais escolhas?
d)
Ademais, como explicar que o Clube, a
partir de determinado momento, deverá ter um setor, mantido com verbas que
poderiam ser investidas em seu principal negócio, para gerenciar um Shopping?
e)
Como, num Clube movido a paixão, evitar-se
que em determinados momentos (de crise ou de eleição) o Shopping não seja usado
como moeda de troca?
2.
Explicando
o que de fato o Galo tem (e não aquilo que supõem as pessoas que ele realmente
tenha):
Vamos começar
DESMISTIFICANDO: o Galo não tem (e não terá) um Shopping. O que o Galo tem é um
PRÉDIO COMERCIAL, construído em regime de comodato e/ou arrendamento, com uso,
em princípio, para estabelecimento de um Shopping, pela parceira Multiplan.
Explico: aquele terreno,
onde antes se situava o Estádio Presidente Antonio Carlos, desapropriado pela
prefeitura e depois retornado ao patrimônio do Galo por decisão judicial, foi o
objeto primeiro da parceria. Ali, Multiplan assumia a construção de um prédio
comercial, com uso e destinação que a ela interessava, por prazo certo, com
pagamento de uma fração (15%) pelo uso. Tal contrato tem seus efeitos
ENCERRADOS em 2026, quando, então, voltaria integralmente ao patrimônio do
Galo.
Logo, não é o Shopping Diamond
que retornará ao patrimônio do Galo, mas o terreno e, consequentemente, as
benfeitorias sobre ele construídas, ou seja, o prédio comercial.
E por que não será um
shopping que será devolvido? Porque Shopping, ali, é o que a Multiplan
implantou, o que não necessariamente será o que, por exemplo, a Diretoria do
Galo, em 2026, vai querer implantar.
E por que será devolvida
apenas o prédio, ou as benfeitorias?Não há nada que obrigue a Multiplan a, a
partir de 2026, entregar um shopping mesmo porque, a partir da devolução, ela
sequer será obrigada a administrar o estabelecimento.
E aqui, sem querer ser
chato, é hora de explicar um conceito fundamental do Direito Empresarial: o
Fundo de Comércio (ou como fazem sinonímia os Doutrinadores brasileiros: o
estabelecimento comercial).
Fundo de comércio, em
linguagem simples, é tudo o que faz parte do negócio, desde a locação do ponto
comercial até coisas imateriais, como marcas e patentes, por exemplo. Ou, em
linguagem jurídica, do Código Civil:
"Art.
1.142. Considera-se estabelecimento todo complexo de bens organizado, para
exercício da empresa, por empresário, ou por sociedade empresária."
Explicando, em termos
doutrinários:
"Estabelecimento empresarial é o complexo de bens, materiais
e imateriais, organizados pelo empresário ou sociedade empresária, para o fim
de exercício da empresa (que é uma atividade). Esses bens devem estar
organizados para a atividade da empresa, vale dizer, devem ter escopo produtivo
bem como ligação intrínseca entre si - ligação funcional - para que possam
constituir-se e caracterizar-se como integrantes do estabelecimento. Um
conjunto ou agrupamento de bens isolados, sem a ligação funcional, em princípio
não se caracteriza como estabelecimento, mas sim como integrante do patrimônio
do empresário ou da sociedade empresária. O estabelecimento empresarial (ou
fundo de comércio) não pode ser confundido com o patrimônio da sociedade."
"Consideram-se como bens, que, juntos e ligados
funcionalmente ao escopo-fim da atividade empresarial, formam o denominado
complexo organizado, vale dizer, o estabelecimento, o imóvel onde se localizar
a sociedade empresária, os signos e nome comercial, a clientela ou freguesia,
direito à locação comercial (ponto comercial), direitos de propriedade
industrial ou artística (tais como patentes, marcas de comércio e de fábrica,
desenhos e modelos industrial), material e móveis necessários às atividades
comerciais e industriais (...)."[1]
Daí se extrai o óbvio: o
estabelecimento comercial Shopping Diamond é composto pela locação comercial (no
caso, arrendamento com data de encerramento em 2026), pela expertise negocial,
pelos contratos com terceiros (lojas, quiosques, etc e tal, onde o Galo NÃO é
parte, já que firmados tais contratos entre os locatários e a Multiplan), pela
marca “Diamond” (de propriedade da Multiplan), pelo plano de negócios, que
define o público alvo do estabelecimento e por tudo que seja necessário ao
negócio, inclusive gestão, envolvendo bens materiais e imateriais (por exemplo,
modelo de auditagem de vendas, sistemas de gerenciamento e tudo o mais).
Logo, de todo o
estabelecimento comercial (ou Fundo de Comércio) Diamond, ao Galo, pertence
hoje (de forma mitigada pelo contrato de arrendamento até 2026, e de forma
total a partir daí) apenas e tão somente o prédio comercial. Todo o resto é de
propriedade da sociedade empresária e com ela seguirá, se, após 2026, não
permanecer no estabelecimento.
Mais, supondo que a
Multiplan aceite administrar o Shopping a partir de 2026, terá o direito de
cobrar não só pelo gerenciamento do empreendimento mas, também, pelo uso da
marca, querendo o Galo manter o nome, pela locação de algumas lojas que
detenham contrato de exclusividade com a Multiplan, pelo modelo de
gerenciamento e até mesmo pelo Plano de Negócios lá existente.
Logo, resta claro que,
mais que escolher nova administradora para o Shopping a partir de 2026, o Galo
terá que começar tudo do zero, a saber:
1)
Decidir se mantém no local um centro
comercial de compras ou se fará ali um outro modelo de negócios;
2)
Como não tem expertise, contratar um
terceiro para elaborar plano de negócios, atrair empresas em conformidade com
esse plano, criar nova marca, com os custos inerentes à sua implantação,
inclusive com marketing (que sempre foi nosso ponto fraco), entre outras tantas
coisas;
3)
Definir, em plano de investimentos, quanto
será alocado para o estabelecimento, seja para reformas ou ampliações, de modo
a garantir que não haja obsolescência e, consequentemente, perda de
faturamento.
Assim, na verdade, o Galo
está vendendo 50,1% de um prédio comercial, mas, ao mesmo tempo, está GANHANDO
49,9% do Fundo de Comércio do Empreendimento. Esse plus é que ninguém vem
demonstrando e que – pra mim – é fundamental pra entender o quanto o negócio é
bom e salutar para o Galo.
Ou seja, o Galo está
AUMENTANDO seu patrimônio com a venda de parte do patrimônio sem que as pessoas
percebam isso.
E esse ganho patrimonial
esquecido nas discussões é de fundamental importância. Afinal, estamos falando
de valores imateriais, ou seja, bens imateriais que não seriam devolvidos ao
Galo em 2026, como a marca (que tem valor de mercado calculável), como os
sistemas de gerenciamento, como – por exemplo – os contratos de locação de
lojas, quiosques e outros, onde o Galo não é parte (nem pode sê-lo antes da
devolução em 2026 ou da concretização do negócio).
Assim, meus amigos, é
preciso explicitar: com a venda de 50,1% do Shopping (que já explicamos ser
apenas um prédio comercial, já que o Fundo de Comércio não é hoje pertencente
ao Galo) não teremos apenas o ganho patrimonial de um Estádio, a Arena MRV, mas
também o aumento do patrimônio através da aquisição simultânea do Fundo de
Comércio, com os bens materiais e imateriais que o compõe.
Isso, pra finalizar, sem
contar com a blindagem que efetivamente estará sendo feita ao patrimônio do
Galo. Isto é, não será possível, a partir de 2026, valer-se do Shopping para,
por exemplo, diminuir conflitos no Conselho, realizar barganhas, etc e tal. Não
é porque hoje temos uma Diretoria competente e honesta, com Conselho idem, que
podemos garantir que no futuro, seja 2026, seja posteriormente (já que o Galo é
imortal) teremos sempre Diretores e Conselheiros abnegados. Blindar patrimônio,
nesses casos, é questão de bom senso.
Saudações Alvinegras e
Galísticas.
[1] NERY JR, Nelson; NERY, Rosa Maria de Andrade. Código Civil
Comentado e Legislação Extravagante. 3ª Edição. São Paulo. Ed. RT, 2005. P.594
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